Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok karıştırılan konu, kat malikinin (ev/işyeri sahibinin) ve kiracının süreçteki konumu ve haklarıdır. Bu rehber, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kiracı ve kat malikini ilgilendiren resmi adımları, süreleri ve başvuru noktalarını net şekilde açıklar.
Kiracı ile kat malikinin hak ve yükümlülükleri nelerdir?
Kat maliki, taşınmazın sahibi olduğu için riskli yapı tespiti sürecini başlatabilir, itiraz edebilir ve dönüşümün nasıl yapılacağına ilişkin karar süreçlerinin tarafıdır. Kiracı ise mülkiyet sahibi olmadığı için “dönüşüm kararını” vermez; ancak tahliye tebligatları, süreler ve (şartları sağlıyorsa) kira/taşınma yardımı gibi destekler yönünden sürecin doğrudan muhatabıdır.
- Riskli yapı tespiti malikler tarafından talep edilebilir; bu aşamada 2/3 çoğunluk şartı aranmaz.
- İtiraz hakkı temel olarak maliklere/kanuni temsilcilerine tanınır ve 15 gün içinde yapılır.
- Tahliye ve yıkım sürecinde kiracı (veya sınırlı ayni hak sahibi) oturuyorsa, malikin kiracıya tahliye için bildirim yapması gerektiği tebligatta belirtilir; yapılmazsa bildirim idare tarafından yapılır.
Riskli yapı tespiti ve karar alma süreci
Süreç genellikle şu sırayla ilerler:
- Riskli yapı tespiti yapılır ve rapor hazırlanır.
- Sonuca itiraz edilecekse, malik/kanuni temsilci 15 gün içinde itiraz başvurusu yapabilir.
- İtiraz olmazsa veya itiraz reddedilirse, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım/tahliye aşamasına geçilir.
Dönüşüm uygulamasına ilişkin kararlar (örneğin yeniden yapım modeli, anlaşma şartları vb.) uygulamada “maliklerin hisseleri oranında” alınır. Resmî duyuru metinlerinde 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında, karar nisabı olarak “hisseleri oranında paydaşların/maliklerin salt çoğunluğu” ifadesi geçer.
Anlaşma, tahliye ve yeniden yapım aşamaları
Riskli yapı kesinleştiğinde idare tarafından yıkım/tahliye için maliklere süre verilir:
- Maliklerden riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için altmış günden az olmamak üzere süre istenir.
- Bu sürede yıkım yapılmazsa, idare tarafından otuz günden az olmamak üzere ek süre verilir.
- Verilen sürelerde yıkım/tahliye olmazsa, elektrik-su-doğalgaz hizmetlerinin durdurulması istenir ve ilgili kurumların durdurması zorunludur.
- Yıkım ruhsatı, tahliyenin ve abonelik kapatmalarının belgelendirilmesi (veya fiilen kapatıldığının tutanakla tespiti) şartıyla, malik muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir.
- Malikler yıkımı gerçekleştirmezse, yapı mülki amire bildirilir; tahliye ve yıkım işlemleri kolluk desteğiyle idarece yapılır/yaptırılır.
Tahliye süreci ve bildirimler
Kiracı açısından en kritik konu, tebligatın nasıl yapıldığı ve tahliye süreleridir. 6306 kapsamındaki tahliye/yıkım işlemlerinde, tebligatın şu yollarla yapıldığına dair resmi bilgilendirmeler bulunmaktadır:
- Tahliye/yıkıma ilişkin tutanağın yapıya asılması,
- e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması,
- İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi,
- Muhtarlık ilanının son gününün ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılması.
Bu uygulama, il müdürlüklerinin resmi duyurularında açık şekilde ifade edilmektedir.
Kiracı, tebligatta belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmakla yükümlüdür. Ayrıca riskli yapıların yıktırılması aşamasında, kiracı oturuyorsa tahliye bildiriminin malik tarafından yapılması gerektiği; yapılmadığı tespit edilirse bildirimin idare tarafından yapılacağı düzenlenmiştir.
Kiracıya sağlanan haklar ve destekler
Kiracıların en çok başvurduğu destek, kira yardımıdır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yayımladığı Kira Yardımı Kılavuzunda, riskli yapıda kiracı olarak ikamet edenlere iki aylık kira yardımının tek seferde (defaten) ödeneceği belirtilir.
Kira yardımı başvurusu için e-Devlet’te ilgili hizmet ekranı bulunmaktadır: Ayrıca aynı kılavuzda, aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği sağlanamayacağına ilişkin uygulama esasına atıf yapılır.
Kiracı ve kat maliklerini ilgilendiren ortak süreçler
Tebligat, süreler ve başvuru noktaları
Hem kiracı hem malik için ortak kritik noktalar şunlardır:
- Riskli yapı tespitine itiraz: Malik/kanuni temsilci tarafından 15 gün içinde yapılır.
- Tahliye/yıkım süreleri: Maliklere en az 60 gün süre verilir; yıkım olmazsa en az 30 gün ek süre verilir.
- Hizmetlerin durdurulması: Süreler sonunda elektrik-su-doğalgaz kesintisi istenir ve ilgili kurumlar durdurmakla yükümlüdür.
- e-Devlet üzerinden takip: Riskli yapı tespiti/itiraz ve kira yardımı başvuruları e-Devlet üzerinden yapılabilir.
Not: Kira yardımı gibi desteklerin aylık tutar ve süreleri illere/uygulamaya göre değişebildiğinden, en doğru güncel tutar bilgisi başvuru ekranı ve ilgili idare/il müdürlüğü bilgilendirmelerinde yer alır. (Kiracı için iki aylık ödemenin tek seferde yapılacağı kuralı ise kılavuzda açıkça belirtilmiştir.)
