Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlar? (riskli yapı tespiti)
Süreç, bir binanın “riskli yapı” olup olmadığının tespitiyle başlar. Riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır; başvuru elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür.
Riskli yapı tespit raporu, elektronik sistem üzerinden ilgili birime iletilir; rapor incelenir. Raporda eksiklik görülürse düzeltme için iade edilir. Eksiklik yoksa, riskli yapılar en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
Ayrıca aynı yapı için riskli yapı tespiti raporu düzenlenmesi, mevzuatta sayılan istisnai haller dışında sınırlıdır; elektronik sistem üzerinden önceki rapor kaydı kontrol edilir. Yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespiti 2 ay içinde yapılmazsa maliklerden herhangi birinin talebi üzerine; 6 ay içinde yapılmazsa Bakanlıkça resen yapı kaydı sistemden silinebilir.
Riskli yapı tespiti kim tarafından yapılır? (lisanslı kuruluşlar)
Riskli yapı tespiti; mevzuat çerçevesinde yetkilendirilmiş lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar (ör. yapı denetim kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları gibi) tarafından yapılabilir. Lisanslı kurum/kuruluşlar, herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.
Riskli yapı tespitine konu edilemeyen bazı durumlar da vardır: örneğin inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Sonuca itiraz süreci nasıl işler? (tebliğden itibaren 15 gün)
Riskli yapı tespitine karşı itiraz, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır. İtiraz süresi mevzuatta 15 gün olarak düzenlenmiştir ve itiraz dilekçesi, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe (veya Bakanlıkça yetki devri varsa İdareye) verilir.
Tebligatın nasıl yapıldığı (ve “tebliğ tarihi”nin nasıl sayıldığı) uygulamada önemlidir: bazı uygulamalarda bildirim; e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmek ve muhtarlıkta belirli süre ilan edilmek suretiyle yapılabilmekte; muhtarlık ilanının son günü tebliğ sayılabilmektedir. Bu nedenle, size gelen bildirim kanalına göre süre hesabını geciktirmeden kontrol etmek gerekir.
Riskli yapı kesinleşince süreç nasıl ilerler? (tahliye ve yıkım)
Riskli yapı tespiti itiraz edilmemesi veya itirazın reddi ile kesinleştiğinde, Müdürlük riskli yapının yıktırılması için gerekli tebligatların yapılmasını ve yıkım sürecinin yürütülmesini İdareden ister. Bu aşama, “tahliye–yıkım” işlemlerinin resmi sırayla işletildiği dönemdir.
Tapuya şerh, tebligat ve yıkım süreci nasıl yürür?
Riskli yapılar, raporun uygun bulunması halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü tarafından yapılan tebligatta; riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebileceği, aksi halde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bilgisi yer alır.
Yıkımdan sonra parsel “arsa” haline geldiğinde, beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi gerekli belgelere dayanarak ilgililerin talebi üzerine veya Bakanlık/İdare bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilebilir; şerh terkin edildikten sonra da parselde yapılacak işlemler Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.
Tahliye ve yıkımda resmi işlemler hangi sırayla yapılır?
- Kesinleşme: Riskli yapı tespiti itiraz edilmemesi veya itirazın reddiyle kesinleşir.
- Süre verilmesi: İdarece, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir.
- Kiracı/sınırlı ayni hak bildirimi: Tebligatta, yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullanıyorsa tahliye için malikin bildirim yapması gerektiği; yapılmadığı tespit edilirse bildirimin idarece yapılacağı belirtilir.
- Yıkım ruhsatı: Yapının tahliye edildiğine ve elektrik–su–doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına ilişkin belgeler sunulduğunda (veya fiilen kapatıldığı idarece tespit edilip tutanağa bağlandığında), yıkım ruhsatı maliklerin muvafakati aranmaksızın 6 iş günü içinde düzenlenir.
- Ek süre: Verilen sürede yıkım yapılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir.
- Hizmetlerin durdurulması: Süreler içinde yıkım yapılmazsa, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir; ilgili kurum/kuruluşların hizmeti durdurması zorunludur.
- İdarenin yıkımı ve kolluk desteği: Maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir; tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirlerce sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
| Adım | Kritik süre/çıktı | Ne anlama gelir? |
|---|---|---|
| Rapor uygun bulunursa tapuya bildirim | En geç 10 iş günü | Riskli yapı kaydı tapu beyanına işlenmek üzere bildirilir. |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | Malikler/kanuni temsilciler dilekçe ile Müdürlüğe/İdareye itiraz eder. |
| Tahliye ve yıkım için verilen ilk süre | 60 günden az olamaz | Maliklere binayı boşaltma ve yıkım işlemini tamamlama süresi tanınır. |
| Yıkım yapılmazsa ek süre | 30 günden az olamaz | Yıkım hâlâ yapılmadıysa, idarenin yıkımına geçmeden önce ek süre verilir. |
| Yıkım ruhsatı | 6 iş günü | Tahliye ve abonelik kapatma şartları sağlanınca ruhsat hızlı şekilde düzenlenir. |
Proje ve uygulama süreci (anlaşma, müteahhit, ruhsat)
Tahliye ve yıkım tamamlandıktan sonra (bazı hazırlıklar yıkımla paralel yürütülebilir), yeni yapının üretimi için “uygulama” aşamasına geçilir. Bu aşama üç ana parçaya ayrılır: malikler arası anlaşma ve sözleşme, projelendirme ve ruhsat–inşaat.
Kat malikleri anlaşması ve sözleşme süreci nasıl ilerler?
Uygulamada en kritik konu, maliklerin yeni yapım modelinde (kat karşılığı, hasılat paylaşımı, yap-sat, kooperatif vb.) anlaşması ve bunu yazılı sözleşmeye bağlamasıdır. 6306 kapsamındaki bazı işlemlerde ve sistemsel süreçlerde, Kanun değişikliği sonrası “maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu” ile alınan kararlar üzerinden süreçlerin yürütüldüğüne ilişkin resmi kılavuz/dokümanlar bulunmaktadır. Karar/tebligat yöntemlerinde; noter, elektronik tebligat ve muhtarlık ilanı gibi kanalların kullanıldığı örnek uygulamalar yer alır.
Sözleşmede en az şu başlıkların açık ve ölçülebilir olması gerekir:
- Bağımsız bölüm paylaşımı (arsa payı/dağıtım prensibi)
- İş programı (ruhsat, inşaat, teslim takvimi)
- Teminatlar (banka teminat mektubu, ipotek vb.) ve cezai şartlar
- Teknik şartname (malzeme/işçilik standardı)
- İskan (yapı kullanma izni) ve tapu tescil/devir akışı
Proje, ruhsat ve inşaat aşamaları (genel akış)
- İmar ve ön fizibilite: Parselin imar durumu, çekme mesafeleri, emsal, yükseklik, otopark vb. kısıtlar netleştirilir.
- Projelendirme: Mimari proje ve mühendislik projeleri hazırlanır (statik, mekanik, elektrik vb.).
- Ruhsat: İlgili idareye başvurular yapılarak yapı ruhsatı alınır.
- İnşaat: Kaba inşaat, ince işler, ortak alanlar ve bağımsız bölüm imalatları tamamlanır.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izni süreçleri tamamlanır; teslim ve tapu işlemleri yürütülür.
Başvurular ve takip nereden yapılır?
6306 kapsamındaki süreçlerde resmi bildirimler/tebligatlar esas olmakla birlikte, vatandaşın süreci takip edebilmesi için e-Devlet hizmetleri de kullanılmaktadır.
e-Devlet üzerinden kentsel dönüşüm işlemleri nasıl takip edilir?
Uygulamada en çok kullanılan e-Devlet hizmet ekranları şunlardır:
- Riskli Yapı Tespiti
- Riskli Yapı Tespitine İtiraz
- Kentsel Dönüşüm Uygulaması
){kind=link}