Güncellik notu: Bu içerik, 20 Aralık 2025 itibarıyla yürürlükte olan 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulamalara göre hazırlanmıştır. Destek tutarları ve uygulama detayları dönemsel güncellenebildiği için, başvuru öncesi resmî ekranlardan kontrol edilmelidir.
Kentsel dönüşüm nedir? (6306 sayılı Kanun kapsamında)
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında; afet riski altındaki alanlarda ve bu alanların dışında kalan riskli yapıların bulunduğu yerlerde daha güvenli yaşam çevreleri oluşturmak amacıyla yürütülen iyileştirme, tasfiye ve yenileme sürecidir. Bu süreç “resmî” bir uygulama setidir; riskli yapı tespiti, bildirim/ilan, tahliye-yıkım ve yeniden yapım adımlarını içerir.
Kentsel dönüşüm ile bina yenileme aynı şey mi?
Her bina yenileme “kentsel dönüşüm” değildir.
- Bina yenileme: Halk arasında “yıkıp yeniden yapmak / güçlendirmek / yenilemek” gibi genel bir ifadedir. 6306 dışında da (imar mevzuatı ve ilgili izinlerle) yürüyebilir.
- Kentsel dönüşüm (6306): Yapının/alanın riskli statüsü üzerinden ilerleyen, hak ve yükümlülük doğuran resmî süreçtir. Destek ve bazı kolaylıklar da bu kapsamda gündeme gelir.
Riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan ne demek?
6306 uygulamalarında en çok karıştırılan üç temel kavram şunlardır:
- Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan.
- Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma / ağır hasar riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
- Rezerv yapı alanı (rezerv alan): 6306 kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere, idarenin/TOKİ’nin talebiyle veya resen belirlenen alan.
Kentsel dönüşüm şartları nelerdir? Kimler yararlanabilir?
Genel çerçevede, 6306 kapsamındaki dönüşümün temel “tetikleyicisi” çoğunlukla şunlardan biridir:
- Yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi,
- Bir yerin riskli alan ilan edilmesi,
- Uygulamalar için rezerv yapı alanı belirlenmesi.
Bu statülerden hangisinin söz konusu olduğu; başvuru yolu, izlenecek işlem adımları ve destek türlerinde etkili olabilir.
Hak sahipliği nedir? (malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi)
Hak sahipliği, dönüşüm ve/veya destek başvurularında “kimin hangi sıfatla başvurabileceğini” ifade eder. Uygulamada en sık karşılaşılan sıfatlar:
- Malik: Taşınmazın sahibi (kat maliklerinden her biri).
- Kiracı: Riskli yapıda kiracı olarak ikamet eden/işyeri kullanan kişi.
- Sınırlı ayni hak sahibi: Örn. intifa hakkı gibi ayni hakka dayanarak taşınmazı kullanan kişi.
Önemli: “Kimlerin, hangi belgelerle ve hangi süre içinde” destek alabileceği; özellikle kira yardımı kılavuzu gibi resmî uygulama dokümanlarında ayrıntılı düzenlenir.
Kat maliklerinde karar ve uzlaşma süreci nasıl işler?
Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde süreç sadece “yıkım” değil; aynı zamanda nasıl yenileneceğine dair kararları da içerir. Bu noktada:
- Kat maliklerinin, yapılacak uygulama (yenileme/güçlendirme vb.) konusunda arsa payları/hisseleri oranında çoğunlukla karar verebildiği;
- Karara katılmayanların payları için, mevzuatta öngörülen usulle rayiç değer tespiti ve açık artırma yoluyla satış gibi mekanizmaların bulunduğu
gibi kritik sonuçlar doğabilir. Bu nedenle karar aşamasında (yüklenici seçimi, sözleşme, paylaşım planı, takvim) teknik ve hukuki danışmanlık almak pratikte ciddi zaman kazandırır.
Kentsel dönüşüm başvurusu nasıl yapılır? Süreç nasıl ilerler?
Kentsel dönüşüm “tek tuşla başvuru” gibi ilerlemez; ama aşağıdaki akış, sahada en sık görülen senaryodur (riskli yapı üzerinden):
Riskli yapı tespiti → rapor → tahliye/yıkım adımları
- Riskli yapı tespiti yapılır (lisanslı kuruluş raporu).
- Bildirim/ilan ve itiraz süreçleri işletilir (süreler kaçırılmamalıdır).
- Riskli yapı tespiti kesinleşirse tahliye ve yıkım adımlarına geçilir.
- Ardından yeniden yapım (veya uygun ise güçlendirme) planlanır, ruhsat süreçleri yürür.
Pratik ipucu: Sahada en çok hata; “rapor çıktı, her şey bitti” sanılmasıdır. Asıl kritik kısım; kesinleşme, tahliye/yıkım takvimi ve maliklerin anlaşma/sözleşme süreci tarafıdır.
e-Devlet’ten kentsel dönüşüm işlemleri nasıl takip edilir?
Resmî işlemlerin takibi için e-Devlet’te ilgili hizmetler bulunur. En yaygın iki ekran:
- “Kentsel Dönüşüm Uygulaması” ekranı (genel süreç/işlem takibi için),
- “6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu” ekranı (kira yardımı başvuruları için).
e-Devlet’e giriş yaptıktan sonra arama kutusuna “kentsel dönüşüm” veya “kira yardımı” yazarak ilgili hizmete ulaşabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde devlet destekleri nelerdir?
6306 kapsamında devlet destekleri, uygulamanın türüne ve hak sahipliği durumuna göre değişebilir. Bu rehberde en çok sorulan iki başlığı netleştiriyoruz: kira yardımı ve faiz destekli kredi.
Kira yardımı nedir, nasıl alınır?
Kira yardımı, riskli yapı nedeniyle tahliye edilen konut/işyeri kullanıcılarının geçici barınma/taşınma yükünü azaltmak için verilen destek türüdür.
Resmî uygulama kılavuzlarında öne çıkan temel kurallar (özet):
- Başvuru süreleri kritik olabilir: Örneğin tahliye tarihinden itibaren belirli süre içinde veya yıkım tarihinden itibaren belirli süre içinde başvuru şartı aranabilir.
- Kiracı başvurularında, kılavuzlarda “belirlenen aylık tutar esas alınarak 2 aylık ödemenin tek seferde yapılması” gibi özel ödeme şekilleri bulunabilir.
- Kira yardımı için genellikle tahliye edildiğini gösteren adres bilgileri gibi belgeler istenir ve ödemeler çoğunlukla bankalar üzerinden yürür.
Not: Kira yardımı tutarları illere göre değişebilir ve resmî olarak yayımlanan listeler üzerinden takip edilmelidir.
Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi nedir?
Faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi, 6306 kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında; hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere faiz desteği sağlanması esasına dayanır. Uygulamada bankaların “kentsel dönüşüm yapım/edinim/güçlendirme” gibi farklı kredi türleri olabilir.
Genel çerçevede (bankaların duyurularında da yer alan şekilde):
- Gayrimenkulün riskli alan içinde olması veya riskli alanda değilse bile riskli yapı olduğunun teknik raporla tespit edilmiş olması gerekebilir.
- Faiz desteğinden yararlanmak için tahliye tarihinden itibaren belirli bir süre içinde kredi başvurusu şartı bulunabilir.
- Azami kredi tutarı, vade ve koşullar bankaya ve güncel protokollere göre değişebilir.
En doğru adım: Başvuru öncesinde hem resmî destek dokümanlarını hem de protokollü bankaların güncel şartlarını birlikte kontrol edin.
Son söz: Kentsel dönüşüm; “bir rapor alıp biten” değil, takvim ve süre yönetimi gerektiren bir süreçtir. Riskli yapı tespiti, ilan/itiraz, tahliye-yıkım ve anlaşma/sözleşme aşamalarını doğru sırayla ve resmî kanallardan takip etmek; hem güvenlik hem de maliyet açısından belirleyicidir.
