Önemli not: Bu içerik, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki “riskli yapı tespiti” (halk arasında “bina risk tespiti”) sürecini anlatır. Deprem sonrası hasar tespiti / belediye hızlı tarama gibi çalışmalarla karıştırılmamalıdır. Resmî süreç; lisanslı kuruluşların raporu, idare incelemesi, tapu bildirimi, e-Devlet bildirimi ve itiraz adımlarını içerir.
Riskli yapı (bina risk tespiti) nedir?
Riskli yapı; 6306 kapsamındaki teknik esaslara göre, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır. Riskli yapı tespiti; Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen elektronik sistem üzerinden yürütülen ve raporla sonuçlanan resmî bir işlemdir.
“Riskli yapı” ile “bina hızlı tarama” aynı şey mi?
Hayır, aynı şey değildir.
- Riskli yapı tespiti: 6306 kapsamındaki resmî süreçtir. Lisanslı kuruluş raporu hazırlanır, idarece incelenir; uygun bulunursa tapuya bildirim ve resmî tebligat/ilan süreçleri başlar.
- Hızlı tarama / bina tespiti (belediye çalışmaları): Genellikle “ön değerlendirme” niteliğindedir. Örneğin İBB’nin hızlı tarama uygulamasında, yüksek risk çıkan binalar için ilgili ilçe belediyesi tarafından 6306 veya Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) kapsamında detaylı inceleme yaptırılması istenebileceği belirtilir.
Özetle: Hızlı tarama “ön fikir” verebilir; 6306 kapsamındaki resmî sonuç için riskli yapı tespiti gerekir.
Risk tespiti hangi durumlarda zorunlu/önerilir?
- Zorunluluk (genel kural): Her bina için otomatik bir zorunluluk yoktur. Ancak 6306 kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için uygulamada ilk adım çoğunlukla riskli yapı tespiti olur.
- Önerilen durumlar (can güvenliği odaklı): Yapıda belirgin çatlaklar, taşıyıcı elemanlarda gözle görülür hasar, sonradan yapılan ağır müdahaleler (duvar kaldırma, kolona müdahale şüphesi), deprem sonrası endişe gibi durumlarda lisanslı kuruluşlardan resmî tespit talep etmek en doğru yoldur.
Hangi binalar riskli yapı tespitine girer (yaş, zemin, taşıyıcı sistem vb.)?
Riskli yapı tespiti; yönetmelikte tarif edilen şekilde, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve içine girilebilen yapılar (konut, işyeri vb.) için yapılır.
- Yapılabilir: Konut/işyeri gibi kullanımda olan yapılar.
- Yapılamaz (kapsam dışı): İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Yaş, zemin, taşıyıcı sistem gibi faktörler “otomatik riskli” anlamına gelmez; sonuç, Ek-2 teknik esaslarına göre yapılan mühendislik incelemesiyle belirlenir.
Bina risk tespiti kim yapar? (Yetkili kurumlar / lisanslı kuruluşlar)
Riskli yapı tespiti; Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisans verilen kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Ayrıca bazı durumlarda İdare/Başkanlık resen tespit yapabilir veya yaptırabilir.
Lisanslı kuruluş nedir, nasıl bulunur?
Lisanslı kuruluş; 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitini yapabilmek için Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum/kuruluştur.
- Lisanslı kuruluşların güncel listesi resmî kanallarda yayımlanır.
- Pratik yöntem: İl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüklerinin duyurularında da “yetki verilen kuruluşlar” listeleri ve resmî liste bağlantıları yer alabilir.
Belediye / Bakanlık / özel kuruluşların rolü nedir?
- Malik / kanunî temsilci: Kural olarak tespiti başlatır; başvuru elektronik sistem üzerinden yapılır ve masrafı üstlenir.
- Lisanslı kuruluş: Teknik incelemeyi yapar, raporu hazırlar ve elektronik sistem üzerinden ilgili idareye gönderir.
- İdare / Müdürlük: Raporu inceler; eksik varsa iade eder, eksik yoksa süreç tapu bildirimi, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi resmî adımlarla ilerler.
e-Devlet’ten “Riskli Yapı Tespiti” işlemi nasıl takip edilir?
Riskli yapı tespitine ilişkin resmî bildirimlerin e-Devlet Kapısı üzerinden yapılabildiği düzenlenmiştir. Uygulamada:
- e-Devlet’e giriş yap.
- Arama alanına “Riskli Yapı Tespiti” yaz.
- İlgili hizmet ekranından başvuru/bildirim durumunu kontrol et.
Not: Mevzuat gereği, riskli yapı tespitine ilişkin süreçte maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması öngörülür.
Risk tespiti süreci adım adım nasıl ilerler?
- Başvuru / kayıt: Riskli yapı tespiti talebi elektronik sistem üzerinden yapılır.
- Teknik inceleme: Lisanslı kuruluş yapıda gerekli incelemeleri yapar ve raporu hazırlar (aşağıda örnekleri var).
- Raporun idareye gönderilmesi: Rapor, elektronik sistem üzerinden ilgili müdürlük/idarî birime iletilir.
- İnceleme ve düzeltme: Rapor incelenir; eksik varsa düzeltme için iade edilebilir.
- Uygun bulunursa resmî bildirimler: Riskli bulunan yapılar için tapuya bildirim yapılır; tutanak düzenlenir; yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı süreçleri işletilir.
- İtiraz hakkı: Muhtarlık ilanının son gününden itibaren belirlenen süre içinde (aşağıda) dilekçe ile itiraz edilebilir.
Binada yapılan incelemeler neler (kolon-kiriş, beton numunesi, donatı tespiti)?
Teknik çalışma, Ek-2 “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre yürütülür. Uygulamada, yapının türüne ve ihtiyaç duyulan veriye göre şu işlemler yapılabilir:
- Rölöve ve bilgi toplama: Taşıyıcı sistemin plan/ölçü bilgilerinin toplanması ve bina bilgileri.
- Taşıyıcı eleman incelemeleri: Kolon-kiriş-perde gibi elemanların tespiti ve değerlendirmeye esas verilerin hazırlanması.
- Beton numunesi (karot) ve dayanım hesabı: Beton numunelerinin deneyleri ile dayanımın belirlenmesi ve ilgili hesap/ düzeltmeler.
- Donatıya ilişkin veriler: Gerekli görülen yerlerde elemanlardan veri alınması (ör. pas payı sıyırma örnekleri gibi) ve analize esas bilgilerin oluşturulması.
Not: Hangi adımların uygulanacağı, yapının özelliklerine ve lisanslı kuruluşun Ek-2 kapsamındaki değerlendirme ihtiyacına göre değişebilir.
Raporlama süreci ve sonuçlanma süresi
- Raporun incelenmesi: Raporlar elektronik sistem üzerinden iletilir ve idarece incelenir; eksiklik tespit edilirse rapor düzeltme için iade edilebilir.
- Uygun bulunan raporlarda bildirim süresi: Eksiklik yoksa, riskli olan yapılar için tapuya bildirim sürecinin en geç 10 iş günü içinde işletilmesi; tutanak düzenlenmesi, yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı adımlarının yapılması öngörülür.
- Kayıt sonrası gecikme kuralı: Elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra, tespit işlemi belirli sürelerde yapılmazsa kayıt sistemden silinebilir (mevzuatta 2 ay / 6 ay eşikleri düzenlenmiştir).
Binaya giriş şartı (kapalı/erişilebilir olma) ve randevu süreci
Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşun yapıya ve gerektiğinde bağımsız bölümlere erişebilmesi gerekir. Mevzuatta; tespit işleminin girişe izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi/açılmaması, tehdit, cebir/şiddet gibi fiillerle engellenmesi halinde, kolluk kuvveti marifetiyle ve gerekirse kapalı kapıların/alanların açılması suretiyle tespit yapılabilmesi için mülki idare amirinden yazılı izin alınarak resen işlem yapılabileceği düzenlenmiştir.
Bina risk tespiti ücreti ne kadar?
Resmî mevzuatta “her bina için sabit bir risk tespiti ücreti” şeklinde tek bir fiyat listesi yer almaz. Riskli yapı tespitinin masrafının kural olarak maliklere ait olduğu ve bazı hallerde idare tarafından yapılan/yaptırılan tespit masraflarının da maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebildiği düzenlenmiştir.
Bu nedenle “net rakam” vermek yerine, aşağıdaki başlıklara göre doğru şekilde kıyaslama yapmak gerekir.
Ücreti kim öder? (malikler, hisse oranı)
- Genel kural: Riskli yapı tespiti, öncelikle malikler veya kanunî temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır.
- İdare resen yaparsa/yaptırırsa: Malikler masraflardan hisseleri oranında sorumlu tutulabilir; tebligat sonrası belirlenen süre içinde ödeme ve tahsil hükümleri uygulanabilir.
Fiyatı belirleyen faktörler (kat sayısı, numune, erişim, lokasyon)
Lisanslı kuruluşların hizmet bedeli; yapının büyüklüğü, taşıyıcı sistem türü, ihtiyaç duyulan veri/numune sayısı, erişim koşulları ve saha organizasyonu gibi unsurlara göre değişebilir. (Bu bölüm “piyasa koşulları”dır; resmî mevzuat sabit bir bedel belirtmez.)
İstanbul için ortalama fiyat aralıkları (piyasa örnekleri)
Resmî kurumlar İstanbul için “ortalama piyasa fiyat aralığı” yayımlamaz. Bu nedenle burada sayı vermek, resmî doğruluk hedefiyle çelişir. En doğru yöntem; lisanslı kuruluşlardan yazılı teklif almak ve teklif kapsamını (numune, analiz yöntemi, rapor teslimi vb.) netleştirerek kıyaslamaktır.
İBB bina inceleme çalışması ücretli mi?
İBB’nin “Bina Tespiti / Hızlı Tarama” uygulamasına ilişkin sıkça sorulan sorular bölümünde, bina inceleme çalışmasının ücretsiz gerçekleştirildiği belirtilmiştir. Ancak tekrar hatırlatalım: Bu çalışma, 6306 kapsamındaki resmî “riskli yapı tespiti” ile aynı işlem değildir.
Son söz: Riskli yapı tespiti, doğrudan hak ve yükümlülük doğurabilen resmî bir süreçtir. Başvuruyu ve itiraz sürelerini kaçırmamak için tebligat/ilan ve e-Devlet bildirimlerini düzenli takip edin.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; özel durumlar için ilgili idarelerden ve uzmanlardan (lisanslı kuruluş / hukukçu) destek alın.
